Maximálna sadzba. Pri investovaní do nehnuteľností rýchlo zistíte, že limitná sadzba je jednou z najčastejšie používaných metrík na zvažovanie investície. Toto je jednoduchý spôsob hodnotenia finančných výsledkov investície, no ako uvidíte v tomto článku, má svoje obmedzenia.
Úvod
Metóda priamej kapitalizácie je výpočet pomeru kapitalizácie. Je to ako definícia. Maximálna stávka sa vypočíta a určí nasledovne. Napríklad, ak budova generuje čistý prevádzkový príjem 10 000 USD a predáva sa za 100 000 USD, sadzbu možno vypočítať ako 0,1. Hraničné sadzby sú vyjadrené v percentách, takže to čítame ako 10 percent. Jednoduchosť tohto výpočtu vám umožňuje rýchlo ho preusporiadať, aby ste vyriešili neznámy údaj. Vo vyššie uvedenom príklade poznáme NOI a hodnotu, ale ak by sme mali iba NOI a limitnú sadzbu, mohli by sme rovnako ľahko určiť hodnotu. Užitočnosť je zrejmá, pretože nie vždy budete mať všetky tri informácie. Ziskovéprístup metódy priamej kapitalizácie je možné vidieť nižšie na fotografii. Toto je príklad nehnuteľností.
Rozsah použitia metódy priamej kapitalizácie príjmu
Pretože sa maximálna sadzba dá vypočítať tak rýchlo a jednoducho, stalo sa číslom, ktoré investori a iní realitní profesionáli používajú na porovnávanie jednej investície s druhou. Môžu sa zvažovať dve investície, kde obe majú výrazne odlišné katalógové ceny a hluk, ale ak pre každú platí rovnaká horná sadzba, môžete ich ľahko porovnať.
Profesionálni odhadcovia a investori do nehnuteľností používajú rôzne prístupy k oceňovaniu. Metóda priamej kapitalizácie je len jednou z nich a spolieha sa na rovnaký vzorec, aký sme uviedli predtým. Vo finančnej terminológii metóda hodnotí budovu ako „trvalú“. V skutočnosti matematika za týmto výpočtom predpokladá, že investícia bude naďalej generovať výnosy donekonečna.
Maximálna sadzba slúži ako „zľava“, ktorú investori aplikujú na tento tok príjmov pre rôzne riziká, s ktorými prichádza. Nič také ako bezriziková investícia neexistuje, takže investori zohľadňujú akýkoľvek tok príjmov. potenciálne problémy a straty, ktoré by im to mohlo spôsobiť. Limitná sadzba nám jednoducho hovorí o pomere príjmu k cene, ktorý sú investori ochotní akceptovať pre budúci tok príjmov.
Ktoré NOI ste?použiť
Toto je otázka, ktorú by si mal investor vždy klásť pri pohľade na miery kapitalizácie. Neexistuje všeobecne akceptovaný NOI. To vytvára problém pre investorov, keď sa snažia určiť sadzbu trhovej kapitalizácie pre danú investíciu. Možno počuli, že nehnuteľnosť susediaca s tým, o ktorú ide, sa predávala „do siedmich percent“, keď to mohlo byť len na „maklérskych“číslach, ktoré zvýšili NOI. Ak je NOI vyššia alebo nižšia, bude to mať priamy vplyv na skutočnú hornú sadzbu, za ktorú sa aktívum obchoduje. Preto je dôležité, aby ste so svojím tímom zhodnotili porovnateľnú výkonnosť trhu a dôkladne zvážili, aké limity sadzieb považujete za platné.
Kedy by sa mala táto metóda použiť
Maximálne sadzby a prístup priamej kapitalizácie k oceňovaniu sú užitočným nástrojom, ktorý by ste ako investor mali mať vo svojom balíku nástrojov. To umožňuje rýchlu analýzu transakcie, a ak sa to robí systematicky s kritickým objektívom, môže to byť výkonná technika. Okrem toho však existuje mnoho pomocných alebo alternatívnych metód hodnotenia. Vedieť, kedy potrebujete urobiť viac ako tento jeden výpočet, je dôležitou zručnosťou pri vývoji schopností obchodnej analýzy.
Odvodenie vzorca metódy
Pri analýze investícií do nehnuteľností sa miera kapitalizácie rovná pomeru čistého prevádzkového príjmu k hodnote nehnuteľnosti. Používajú sa miery kapitalizácie porovnateľných nehnuteľnostídiskontovanie čistého prevádzkového príjmu nehnuteľnosti s cieľom získať jej vnútornú hodnotu.
Rovnako ako každá iná investícia sa nehnuteľnosť oceňuje súčasnou hodnotou budúcich peňažných tokov. Existujú dva spôsoby oceňovania nehnuteľností: metóda priamej kapitalizácie a metóda diskontovaných peňažných tokov. Pri možnosti priamej kapitalizácie sa príjem z nehnuteľnosti meraný čistým prevádzkovým príjmom považuje za trvalý a hodnota nehnuteľnosti sa rovná NOI vydelenej diskontnou sadzbou.
Formula
Hodnota majetku pomocou metódy priamej kapitalizácie je určená vzorcom pre súčasnú hodnotu večnej platby:
r je miera kapitalizácie a NOI je čistý prevádzkový príjem. Vo výpočte neodmysliteľne zahŕňa miery rastu NOI. Hraničná sadzba r sa rovná diskontnej sadzbe i mínus miera rastu g. Toto sú premenné pre vzorec metódy priamej kapitalizácie.
Preusporiadaním vyššie uvedenej rovnice dostaneme matematický výraz pre r. Miera kapitalizácie r sa určuje na základe pomeru čistého prevádzkového príjmu (NOI) k hodnote porovnateľných nehnuteľností. Rovnaký príjem NOI - majetok mínus všetky prevádzkové náklady, opravy a údržba, poistenie, dane z nehnuteľností, energie atď. NOI je nerovnomerným meradlom čistých peňažných tokov, t. j. neodpočítava žiadne úrokové náklady ani žiadne iné kapitálové náklady, ako aj hodnotu nehnuteľnosti a maximálnu sadzbu.
Marginálne sadzby
Marginálne sadzby používané na oceňovanie majetku musia pochádzať z transakcií s nehnuteľnosťami, ktoré sú veľmi podobné oceňovanému majetku, pokiaľ ide o umiestnenie nehnuteľnosti, veľkosť, povahu nehnuteľnosti (obytné a komerčné), dobu prenájmu (krátkodobé alebo dlhodobé), vek, t. j. sú určené náklady na opravy a vylepšenia atď.
Príklad použitia metódy priamej kapitalizácie príjmu
Vzhľadom na nasledujúce údaje hodnota nehnuteľnosti A s použitím hraničnej sadzby získanej pomocou informácií dostupných pre predaj nehnuteľnosti B a C podľa toho, ktorá je najvhodnejšia. Príklad metódy priamej kapitalizácie pri oceňovaní podniku:
| Nehnuteľnosť | A | B | C |
| NOI | 1 000 000 $ | 2 000 000 $ | 15 000 000 $ |
| Value | ? | 25 000 000 $ | 150 000 000 $ |
| Doba prenájmu | 10 rokov | 8 rokov | 3 roky |
| Počet nájomníkov | 2 | 3 | 10 |
Nehnuteľnosť B je viac podobná nehnuteľnosti A ako nehnuteľnosti C, preto potrebujeme hodnotu nehnuteľnosti A pomocou percenta kapitalizácie získanej z hodnoty a hodnoty NOI nehnuteľnosti B.
Vyššie použitá maximálna sadzba môže byť upravená nahor alebo nadol, aby odrážala rozdiely medzi porovnateľnýmivlastnosť (t. j. vlastnosť B) a vlastnosť, ktorá sa hodnotí (t. j. vlastnosť A).
Priama kapitalizácia vs. analýza diskontovaných peňažných tokov
Mnoho komerčných realitných maklérov, veriteľov a vlastníkov používa oceňovanie nehnuteľností s ohľadom na príjem. Ocenenie odvodené od priamej kapitalizácie je analýzou diskontovaných peňažných tokov (DCF). Pri oceňovaní priamou kapitalizáciou sa stabilizovaný čistý prevádzkový príjem (NOI) vydelí mierou trhovej kapitalizácie. Odhadované náklady, analýza DCF vyžaduje odhad každý rok spolu s NOI spolu s očakávanými nákladmi na zrušenie na konci obdobia analýzy. Analytik zvyčajne používa na odhad výnosov kapitalizáciu zisku. Tieto očakávané peňažné výhody sa potom diskontujú vhodnou sadzbou, aby sa dospelo k trhu oceňovania. Spôsob priamej kapitalizácie pri posudzovaní investičných rizík sa posudzuje podľa približne rovnakých pravidiel.
Odhad čistého prevádzkového príjmu
Tieto výpočty sú síce jednoduché a priamočiare, ale závisia od predpokladov odhadcu alebo odhadcu. Pri použití priamej kapitalizácie je potrebné vyhodnotiť vlastnosti stabilizovaného NOI. Toto ocenenie je založené na trhových údajoch pre porovnateľné nehnuteľnosti v danej oblasti trhu; predstavuje názor odhadcu na to, ako má nehnuteľnosť fungovať. Pretože názor odhadcu je založený na pozorovaní trhových údajov, je ťažké nájsť chybu v jeho odhade NOI. Keď je trh „adekvátny“, koncept „stabilizovaného NOI“je obzvlášť užitočný. Avšak, špeciálnedve oblasti záujmu.
Po prvé, čo ak má nehnuteľnosť v čase oceňovania značnú neobsadenosť? Je zrejmé, že nikto nevyvíja nehnuteľnosti s očakávaním významnej, trvalej neobsadenosti. Odhadca teda môže použiť trhový podiel voľných pracovných miest, a nie vlastnosti skutočných voľných pracovných miest. To má za následok zvýšenie NOI pre modifikátor položky a môže zvýšiť hodnotu modifikátora.
Po druhé, ak sa očakáva zvýšenie budúcej hodnoty NOI nehnuteľnosti v dôsledku zvýšeného dopytu po priestore, čo povedie k vyšším sadzbám prenájmu, jednoročná priama kapitalizácia NOI môže podhodnotiť nehnuteľnosť. Pretože analýza DCF umožňuje ročné úpravy v rámci sadzby nájmu, miery neobsadenosti, strát pri inkase a prevádzkových nákladov, analýzu DCF možno použiť na predvídanie nárastu NOI kupujúceho v priebehu času.
Keď sa napríklad očakáva, že nehnuteľnosť bude v priebehu nasledujúcich troch až piatich rokov plne prenajatá, životné náklady možno znížiť na požadovanú úroveň. Výsledkom tejto špecifikácie očakávaných zmien sú realistické odhady NOI za dané obdobie – výsledok oveľa lepší ako kapitalizácia ročného NOI. Ale na druhej strane, jednoducho za predpokladu, že miera neobsadenosti sa bude v priebehu troch rokov znižovať, môže to viesť k nadhodnotenému NOI.
Analýza DCF je ideálna pre takéto situácie. Analýza DCF však nie je veľmi užitočná, pokiaľ ide o zistenie, že nehnuteľnosť je plne prenajatá. Súčasná hodnota série rovnakých ročných peňažných tokov sa rovná ekvivalentukapitalizovanú hodnotu. Nie je chybou použiť vlastnosti analýzy DCF, keď sa neočakáva žiadna významná zmena NOI. Používatelia správy o ocenení by si však mali byť vedomí toho, že výsledky tejto metódy nie sú o nič lepšie ako výsledky dosiahnuté správnou aplikáciou priamej kapitalizácie. Spôsob priamej kapitalizácie pri posudzovaní investičných rizík sa posudzuje podľa približne rovnakých pravidiel.
Výber kapitalizácie a diskontných sadzieb
Teoreticky sú obavy z kapitalizácie jedného roka NOI vylúčené. Zručnosť odhadcu pri určovaní trhovej kapitalizácie, miera porovnateľných tržieb – to hrá veľkú rolu. Ak je miera trhovej kapitalizácie odvodená z predaja nehnuteľností s mierou neobsadenosti porovnateľnou s položkami so zodpovedajúcimi očakávaniami kupujúceho o osude plne prenajatej nehnuteľnosti, hodnotu možno odhadnúť z neupraveného NOI a miery trhovej kapitalizácie.
Tieto očakávania reflektujú aj kupujúci, ktorí v budúcnosti očakávajú zvýšenie NOI v jeho vlastnostiach mzdových cien. V oboch prípadoch sa očakávania premietajú do pozorovanej cenovej kapitalizácie. Problém s hodnotiteľom nastáva, keď je potrebné spárovať objekty, ktoré sa nedajú nájsť. V tomto prípade musí odhadca vyvinúť mieru kapitalizácie a odhadnúť NOI od najlepších dostupných kolegov a vytvoriť odhad trhovej hodnoty, ktorý odráža očakávania spotrebiteľov.
Na analýzu DCF sa používa vhodná diskontná sadzba, pričom sa prepočítavajú odhady NOI nahodnoty. Keď sa na ocenenie trhu s nehnuteľnosťami používa analýza DCF, diskontná sadzba sa musí extrahovať z trhu pomocou porovnateľných údajov o nehnuteľnostiach. Potreba relevantných porovnateľných údajov je teda rovnaká pre analýzu DCF a pre priamu kapitalizáciu. Keď sa na investičnú analýzu použije analýza DCF, na diskontovanie očakávaných peňažných tokov by sa mala použiť požadovaná miera návratnosti.
Nevyhnutná ťažká voľba
Analýza priamej kapitalizácie a DCF - každá je vhodná za určitých okolností. Priama kapitalizácia je vhodná najmä na očakávanie stabilných vlastností analýzy NOI; DCF sa dobre hodí pre očakávané vlastnosti meniaceho sa NOI. Výber vhodnej kapitalizačnej sadzby a diskontnej sadzby môže byť niekedy zložitý pre obe metódy. Hlavnou výhodou analýzy DCF je, že pri zhromažďovaní údajov potrebných na odhadnutie NOI za obdobie analýzy je potrebné poznať perspektívu nehnuteľnosti.
Analýza DCF si vyžaduje starostlivé zváženie. Miera kapitalizácie očakávanej ponuky a dopytu po určitom type priestoru a prevádzkových nákladov. Ak je takáto analýza správne vykonaná, môže poskytnúť informácie, ktoré nie sú zrejmé pri priamej kapitalizácii. Primárne použitie analýzy DCF však často potvrdzuje trhovú hodnotu priameho kapitalizačného ocenenia. Hoci odhady použité v analýze DCF môžu byť presnejšie pre niektoré vlastnosti NOI, nezávislé potvrdenie odhadu priamej kapitalizácie trhovej hodnoty vyžaduje primeranú zľavu.sadzby.
Záver
V modernom svete existuje veľké množstvo ekonomických nástrojov a je dosť ťažké im porozumieť. V tomto článku je podrobne analyzovaná metóda priamej kapitalizácie. Ide o veľmi užitočnú techniku, ktorá sa často používa v ekonómii. Teraz ju čitateľ pozná a môže ju používať. Metóda priamej kapitalizácie príjmu pri oceňovaní akejkoľvek formy podnikania alebo predmetu príjmu pomáha vybudovať úspešné podnikanie s minimálnymi rizikami.
